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國內樓市融資出現兩極分化,龍頭優勢凸顯,房企大佬發出警告

2019-11-15 點擊 評論

2019年房地產的主題之一是融資難,進入9月以來,多家房企的境外美元債利率已升到約13%。

在此背景下,大型龍頭房企的融資優勢凸顯。萬科、中海、華潤、保利等房企能夠獲得市場上低成本的融資,進而在逆境中擴張。

一些中小房企的融資成本不斷升高,不僅制約了未來的利潤空間,還帶來了資金鏈斷裂的風險。

示意圖

龍頭優勢凸顯

11月13日早間,萬科公告稱,子公司萬科地產(香港)有限公司(以下簡稱“萬科地產香港”)2013年7月設立了20億美元中期票據計劃,并于2016年9月在董事會授權范圍內將該中期票據計劃規模更新為32億美元,并在此后幾年持續更新為95億美元。

基于該中期票據計劃,萬科地產香港近期進行了第十四次發行:金額為4.23億美元的5.5年期固息票據,票面利率為3.15%;以及,金額為3億美元的10年期固息票據,票面利率為3.5%。

年內至今,萬科共發行2次美元債融資計劃,第一筆是3月,融資金額為6億美元、5.25年期固息票據,年息率4.2%。

此前9月初,龍湖也發布僅4%利率的大筆美元融資;7月,中海發行1筆10年期的4.5億美元債,年息率僅3.45%,是債券發行利息成本最低的中資房企。

萬科、龍湖、中海這些低于平均水平的利率,與其他房企的高利率形成強烈反差。

比如,德信中國擬發行1億美元額外優先票據利率12.875%,佳兆業擬發行2023年11月12日到期的3億美元優先票據,票面利率為11.95%,弘陽地產額外發行1.5億美元2022到期票據,利率9.95%。

圖片來源于網絡

進入11月,雖然各種政策收緊,但房企美元融資的金額依然刷新歷史紀錄,中原地產研究中心統計數據顯示,11月上旬,房企計劃已經發布美元融資接近30億美元。

此前,10月累計已經有13家房企發布接近50億美元的融資計劃,9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元,8月15.8億美元,11月有望刷新年內單月紀錄。

累計數據對比,截至11月5日,2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元,相比2018年同期上漲了接近50%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體看,雖然各種調控政策頻繁出現,加大了部分企業融資難度,但正常融資并沒有收緊。

10-11月,房企抓緊窗口期,大量大額度發行美元債,2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處,是部分房企的重要資金補充,但因為額度原因,很難成為最主要來源。

就具體的企業來看,市場分化明顯,最近部分房企的融資難度增加,但大部分企業的融資成本依然平穩,對于經營穩健的企業來說,融資成本降低依然是趨勢;但對于杠桿率比較高的企業來說,最近融資壓力有所增加。

網絡配圖

從企業融資情況看,有贖回有新增,部分企業最近發行的美元融資成本非常低,而也有企業融資成本處于高位。

2019年二季度后房企大額度融資減少,對于融資渠道較少的企業來說,壓力將非常大。

目前看,信托與海外融資,都是規范而不是全面暫停,對于中小房企和高負債率房企來說,未來預計融資難度將非常大,但是對于大型企業來說,影響相對有限。

資金安全提至首位

進入四季度,房企明顯更加關注資金鏈的安全,房地產市場必須穩定,而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險,最近幾個月,針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。

陽光城集團執行副總裁吳建斌指出,今年房地產市場都很難,不僅僅中小房地產企業難,大的房地產企業也很難,大家各有各的難處,有土地儲備的公司難,沒有土地儲備的公司也難。

在此情況下,房企一定要強調現金流管理,特別是當下或者未來一段時間,一定要有隨時能調動的資金,這個資金不是幾個億,應該是要有上百億的資金隨時可以調動,這樣你的財務才有彈性。

他認為,由于政策的嚴厲執行,市場已經是一個政策市,很多資源會集中在頭部企業。所以中小企業你要拿這個資源,就要付出沉重的代價,融資成本很高。

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“我聽說一些中小企業的融資成本有20%多的。這么高的融資成本,這門生意是沒法做的。”

另有房地產資深業內人士認為,金融對地產的作用越來越重要。未來,在負債總量管理情況下,想增加負債幾乎不可能。

從融資的成本來說,財報上看到的融資成本是7%左右,但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。

“未來房企要跟銀行深度合作,一家銀行可能不夠,要有兩三家才行。缺乏金融背景的房企,財務狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行,以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構能夠支持,才能夠慢慢走向成功。”上述人士稱。

現在整體融資環境,大家要按照最最謹慎的態度去對待,至少目前沒有看到任何的金融機構表態會放松,甚至還在繼續查資金進入到房地產的相關情況。

吳建斌提醒,原來無論大小房企,在杠桿方面加得很足,好多房企加了八九成的杠桿,這個時代基本結束了。“大家千萬不要再想著用高杠桿繼續推動一個房企的發展,這個時代已經不存在了。”


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